Slovarček nepremičninskih pojmov

A

Antihereza – dogovor, s katerim si hipotekarni upnik izgovori pravico do pobiranja plodov, ki jih daje nepremičnina, ali da bo nepremičnino kako drugače izkoriščal je ničen.

D

Dejanska raba pomeni podatke zemljiškega katastra in sicer za kmetijska zemljišča; gozdna zemljišča; vodna zemljišča; neplodna zemljišča in pozidana zemljišča; uporabi se klasifikacija glede na pretežni namen uporabe stavbe; običajno razvrstimo dejansko rabo na 1) stanovanjsko, 2) nestanovanjsko in 3) skupno rabo.

 

Del stavbe je prostor/skupina prostorov, ki se lahko samostojno pravno ureja.

 

Dopustitev dostopa na zemljišče in vstop v skupne dele stavbe so dolžni zagotoviti lastniki oz. uporabniki zemljišč in stavb/delov stavb 1) geodetu, 2) kmetijskemu ali gozdarskemu strokovnjaku, 3) projektantu, uslužbencu GURS ali osebi s pooblastilom GURS, geodetskega podjetja ali projektanta, če je to potrebno za izvajanje geodetskih storitev oz. drugih nalog, ki jih določajo predpisi in jim dopustiti izvajanje meritev in opazovanj.

E

Elaborat ureditve meje vsebuje 1) predlog meje, ki naj se kot urejena evidentira v zemljiškem katastru (predlagana meja) in 2) zapisnik mejne obravnave na zahtevo za uvedbo postopka evidentiranja urejene meje;  ki ju moramo priložiti zahtevku za uvedbo postopka.

 

Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo, pa tudi s sporazumom o delitvi solastnine v etažno lastnino (sporazum o delitvi) ali enostranskim pravnim poslom.

 

Evidentiranje meje se izvrši s koordinatami zemljiško katastrskih točk.

 

Evidenca državne meje je evidenca, ki jo vodi GURS.

G

Geodetska izmera je zajemanje merskih/opisnih podatkov o nepremičninah z merskimi metodami in instrumenti.

 

Geodetske storitve so storitve določene z zakonom, ki jih izvajajo geodetske družbe in GURS.

 

Gradnja čez mejo nepremičnine pomeni, da nekdo zgradi zgradbo, ki sega na, nad ali pod tujo nepremičnino (graditelj); v tem primeru lahko lastnik nepremičnine ali graditelj predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku odloči o ureditvi medsebojnih razmerij.

 

Grafični prikaz meje parcel pomeni evidenco parcel s parcelno številko in zemljišči pod stavbo.

H

Hipoteka (zastavna pravica) je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljene nepremičnine pred vsemi drugimi upniki zastavitelja.

I

ID oznaka parcele je oznaka parcele v povezavi s šifro katastrske občine (k.o.).

 

Imetnik izvršuje dejansko oblast nad stvarjo za drugega, po katerega navodilih se je dolžan ravnati  (nima posesti).

 

Izostanek stranke – lastnika parcele z ustne obravnave pomeni v primeru njegovega strinjanja s potekom predlagane meje, se obravnava kljub temu lahko opravi, v primeru nestrinjanja s predlagano mejo, pa se šteje, da se strinja s potekom predlagane meje.

 

Izravnava meje je postopek, ko se potek urejenega dela meje, evidentiran v zemljiškem katastru, spremeni na podlagi sporazuma lastnikov sosednjih parcel; pogoj zanj je, da se površina manjše parcele, ki se izravnava, ne spremeni za več kakor 5 %, vendar ne več kot za 500 m2.

J

Javno dobro je stvar, ki jo v skladu z njenim namenom ob enakih pogojih lahko uporablja vsakdo (splošna raba), pri čemer pogoje za njegovo uporabo določa zakon.

 

Javne evidence predstavljajo 1) zemljiški kataster, 2) kataster stavb, 3) register nepremičnin, 4) evidenca državne meje in 5) register prostorskih enot.

K

Kataster stavb je temeljna evidenca podatkov o stavbah/delih stavb.

 

Komasacija pomeni zložbo parcel z različnim pravnim stanjem lastninske pravice in razdelitev po zložbi oblikovanega zemljiškega sklada na nove parcele.

L

Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati.

 

Lega in oblika stavbe se določita s tlorisom stavbe, višino stavbe in številom etaž.

M

Maksimalna hipoteka se lahko ustanovi tako, da se določi najvišji znesek, do katerega za zavarovane terjatve jamči nepremičnina; z njo so zavarovane tudi vse obresti in stroški zavarovanih terjatev; v primeru odstopa terjatve, zavarovane z maksimalno hipoteko, je prenos hipoteke izključen.

 

Mejna obravnava je namenjena lastnikom sosednjih parcel, da geodetu pokažejo/opišejo potek meje v naravi.

 

Meja parcele je več daljic, ki so med seboj povezane v zaključen poligon; krajišča daljic so zemljiško katastrske točke; meja razmejuje zemljišče parcele od zemljišča ene ali več sosednjih parcel.

 

Mejna znamenja – domneva se, da so mejne ograje, pregrade, drevesa, jarki in druge stvari, ki so namenjene označitvi meje, skupna lastnina lastnikov sosednjih nepremičnin.

N

Nadhipoteka je zastavna pravica na terjatvi, za katero se uporabljajo določila, ki urejajo zastavno pravico na terjatvi.

 

Napake volje v mejnih postopkih ni mogoče uveljavljati v pritožbi ali v upravnem sporu, temveč samo v pravdnem postopku.

 

Nepremičnina je zemljišče s pripadajočimi sestavinami; tudi prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami.

 

Nova izmera je vrsta postopka urejanja meje na območju, ki zajema najmanj 10 parcel, ali na območju, večjem od 3 ha (območje nove izmere); izvede ga geodetsko podjetje, ki po končanem postopku evidentira urejene meje.

 

Nove parcele, ki so nastale s parcelacijo in njihove meje se evidentirajo v zemljiškem katastru, v upravnem postopku, ki se uvede na zahtevo lastnika parcele oz. drugih upravičencev do parcelacije.

O

Odločbo o evidentiranju urejene meje izda GURS; z njo odloči o zahtevi za evidentiranje urejene meje.

 

Odločbo o evidentiranju parcelacije izda GURS v skrajšanem ugotovitvenem postopku; z njo odloči o zahtevi za uvedbo upravnega postopka evidentiranja parcelacije.

 

Odločbo o evidentiranju komasacije izda GURS; z njo odloči o zahtevi za uvedbo evidentiranja komasacije.

 

Odpoved pravici do pritožbe je pisna izjava upravičenca, da se odpoveduje pravici do pritožbe, ki jo lahko poda do poteka pritožbenega roka; z dnem te izjave postane upravna odločba dokončna in pravnomočna.

 

Omejitev lastninske pravice pomeni možnost lastnika, da to pravico omeji bodisi s pravnim poslom (npr. dogovorom o odkupni ali predkupni pravici) ali enostransko izjavo volje (npr. prepoved odtujitve ali obremenitve).

 

Osnovna enota zemljiškega katastra je zemljiška parcela.

 

Osebna služnost (užitek, raba, služnost stanovanja) je pravica imetnika, da uporablja tujo nepremičnino ali jo izkorišča in traja najdlje do imetnikove smrti; če je ta služnost ustanovljena v korist pravne osebe, čas njenega trajanja ne sme biti daljši od 30 let.

Označitev zemljiško katastrskih točk urejene meje se izvrši v naravi z mejniki na zahtevo lastnikov parcel.

 

Označitev urejene meje z mejniki v naravi se izvrši samo na zahtevo lastnika parcele.

 

Oznake stanovanjskih enot in poslovnih prostorov se izvedejo z oštevilčenjem z zaporedno številko in fizično označijo pred vpisom stavbe/dela stavbe v kataster stavb.

P

Parcela je zemljišče znotraj ene katastrske občine, ki je v zemljiškem katastru evidentirana z mejo in označena z ID oznako.

 

Parcelacija lahko pomeni 1) združitev parcel [oblikovanje 1 parcele iz 2 ali več parcel, ki imajo enako pravno stanje glede lastninske pravice] ali 2) delitev parcele [oblikovanje 2 ali več parcel iz ene parcele].

 

Podatki zemljiškega katastra so ID oznaka parcele; meja; površina; lastnik; upravljavec; dejanska raba; zemljišče pod stavbo in boniteta zemljišča.

 

Pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov – etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero zlasti določijo: 1) stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, 2) način oblikovanja rezervnega sklada, 3) morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini; 4) način uporabe skupnih delov; 5) namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini; 6) način in postopek nastopanja etažnih lastnikov v pravnem prometu; 7) način upravljanja skupnih delov; 8) uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene; 9) zavarovanje zgradbe kot celote in 10) pooblastila upravnika; pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.

 

Poočitev je zemljiškoknjižni vpis, s katerim se: 1) vpiše sprememba ID oznake nepremičnine, 2) izvedejo vpisi, povezani z združitvijo ali delitvijo nepremičnin, ali 3) vpiše sprememba podatka glede imetnika pravice na nepremičnini.

 

Popravek napačno evidentiranih podatkov GURS izvrši po uradni dolžnosti ali na zahtevo upravičenca.

 

Postavitev, prestavitev ali odstranitev mejnikov lahko izvede le geodetsko podjetje, ki ima dovoljenje za izvajanje geodetskih storitev; zasutje ali kakršno koli poškodovanje mejnikov je prepovedano; prepovedana je tudi postavitev, prestavitev ali odstranitev mejnikov v nasprotju z zakonom.

 

Posest je neposredna dejanska oblast nad stvarjo (neposredna posest) ali izvrševanje dejanske oblasti prek koga drugega, ki ima neposredno posest (posredna posest).

 

Pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo – vpisujejo se stvarne pravice na nepremičninah in sicer 1) lastninska pravica, 2) hipoteka, 3) zemljiški dolg, 4) služnostna pravica, 5) pravica stvarnega bremena in 6) stavbna pravica; pod izpolnjenimi predpisanimi pogoji pa se vpisujejo tudi naslednje obligacijske pravice na nepremičninah in sicer: 1) pravica prepovedi odtujitve oz. obremenitve, 2) zakupna in najemna pravica, 3) predkupna oz. odkupna pravica, 4) posebna pravica uporabe javnega dobra, 5) druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.

 

Pravni učinki evidentiranja urejene meje v zemljiškem katastru so v tem, da se v morebitnem kasnejšem postopku urejanja meje in evidentiranja urejene meje lahko določi ta le natančneje, ali se natančneje določijo njene koordinate.

 

Predznamba je zemljiškoknjižni vpis, s katerim izkažemo pridobitev/prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, in ki učinkuje pod pogojem, da se predznamba upraviči.

 

Prepoved vznemirjanja pomeni, da morajo lastniki zaradi sosedstva ali prostorske povezanosti nepremičnin, svojo lastninsko pravico izvrševati na način, da se medsebojno ne vznemirjajo in da si ne povzročajo škode.

 

Prepovedane imisije pomenijo, da mora lastnik nepremičnine pri njeni uporabi opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njegove nepremičnine in otežujejo uporabo drugih (sosednjih) nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna ali povzročajo znatnejšo škodo (prepovedana imisija).

 

Pridobitelj je oseba, ki je pridobila pravico, da se kot lastnik nepremičnine vpiše v zemljiško knjigo, na katere zahtevo je bil že začet postopek vpisa lastništva nepremičnine v zemljiško knjigo.

R

Register nepremičnin je večnamenska zbirka podatkov o nepremičninah v RS, ki se vzpostavi in vodi zaradi zagotavljanja podatkov o dejanskem stanju nepremičnin v naravi.

 

Register prostorskih enot vsebuje evidenco o katastrskih občinah, naseljih, lokalnih skupnostih, poštnih okoliših, območjih volišč, ulic in hišnih številk.

S

Samopomoč je pravica posestnika zoper osebo, ki neupravičeno moti/odvzame njegovo posest ob pogoju, da je nevarnost neposredna in takojšnja samopomoč nujna ter da njen način ustreza okoliščinam, v katerih obstaja nevarnost.

 

Sestavine zemljišč so stavbe in deli stavb, ki so evidentirani v katastru stavb.

 

Sklep o uvedbi komasacije izda GURS v skrajšanem ugotovitvenem postopku; z njim odloči o zahtevi za uvedbo evidentiranja upravne komasacije.

 

Solastnina pomeni, da ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež); če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki.

 

Skupna hipoteka se lahko ustanovi za zavarovanje terjatve v breme več nepremičnin; v tem primeru lahko hipotekarni upnik zahteva poplačilo terjatve s prodajo nepremičnine vsakega od zastaviteljev, in to v kakršnemkoli vrstnem redu.

 

Skupna lastnina pomeni, da ima več oseb na nerazdeljeni stvari skupno lastnino (skupni lastniki), kadar njihovi deleži niso vnaprej določeni, vendar lahko skupno uporabljajo stvar in z njo razpolagajo ter solidarno odgovarjajo za obveznosti, ki nastanejo v zvezi s skupno stvarjo.

 

Služnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oz. zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari (služeča stvar).

 

Služnost stanovanja je osebna (neprenosljiva) služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohranja njegova substanca.

 

Sprememba meje parcele se lahko izvrši s 1) parcelacijo, 2) komasacijo in 3) izravnavo meje.

 

Spremembo podatkov katastra stavb predstavljajo sprememba 1) številke stavbe/dela stavbe; 2) lege, oblike ali površine; 3) dejanske rabe; 4) številke stanovanja ali poslovnega prostora; 5) združitev in delitev stavbe/dela stavbe; 6) vpis novega dela stavbe in 7) izbris stavbe/dela stavbe.

 

Stavba je objekt, v katerega lahko človek vstopi, in je namenjen prebivanju ali izvajanju dejavnosti ter ga ni mogoče prestaviti brez škode za njegovo substanco.

 

Stavbna pravica je (neprenosljiva) pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino, ki sme trajati največ 99 let.

 

Stranke v upravnih in drugih postopkih so lastniki nepremičnin vpisani v zemljiški knjigi.

 

Stroški upravnega postopka so stroški upravnega postopka nastali stranki ali drugemu udeležencu tega postopka.

 

Strokovne geodetske podlage so podatki 1) daljinskega zaznavanja, 2) topografsko-kartografskega sistema in 3) osnovnega geodetskega sistema.

 

Stvarno breme je obveznost lastnika obremenjene nepremičnine k bodočim dajatvam ali storitvam.

 

Stvarne pravice so: 1) lastninska pravica, 2) zastavna pravica, 3) zemljiški dolg, 4) služnosti, 5) pravica stvarnega bremena, 6) stavbna pravica.

 

Stvarna služnost je pravica lastnika nepremičnine (gospodujoča stvar), izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna služnost) ali zahtevati od lastnika služeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (negativna služnost); ne zavezuje lastnika služeče nepremičnine k nekemu (aktivnemu) ravnanju.

Š

Število etaž se določi kot zaporedna štev. od najnižje etaže v stavbi navzgor; posebej se kot etaža določi pritličje.

T

Terenski ogled je zajemanje opisnih podatkov o nepremičninah na podlagi ogleda.

 

Tloris stavbe je navpična projekcija zunanjih obrisov stavbe na vodoravno ravnino, opredeljeno s točkami v državnem koordinatnem sistemu.

U

Umik zahteve za evidentiranje urejene meje –  vlagatelj zahteve lahko med postopkom vse do izdaje odločbe umakne zahtevo, kljub temu pa v primeru obstoja javnega interesa lahko postopek po uradni dolžnosti nadaljuje GURS.

 

Uporaba meje pomeni, da lastnik nepremičnine sme do polovice širine s svoje strani uporabljati mejno ograjo, jarek, pregrado in druge stvari, ki so namenjene označitvi meje.

 

Upravni postopek po uradni dolžnosti lahko uvede GURS za vse upravne postopke, razen evidentiranja pogodbene in upravne komasacije.

 

Upravnik objekta – če ima nepremičnina več kot 2 etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.

 

Ureditev meje pomeni 1) postopek, ki ga izvaja geodetsko podjetje v upravnem postopku evidentiranja meje v zemljiškem katastru (evidentiranje urejene meje) ali tudi 2) sodno ureditev meje na podlagi močnejše pravice; ta se domneva po meji, ki je dokončno urejena v katastrskem postopku; če močnejša pravica ni dokazana, sodišče mejo uredi po zadnji mirni posesti ali razdelitvijo spornega prostora po pravični oceni.

 

Urejena meja je meja, ki je v zemljiškem katastru evidentirana na podlagi upravnega akta/sodne odločbe in ima koordinate zemljiško katastrskih točk določene s predpisano natančnostjo.

 

Urejena parcela je parcela z urejeno mejo in izračunano površino.

 

Ureditev sporne meje – postopek je potreben, če po obravnavi meja ostane sporna; GURS v tem primeru pozove lastnike, ki se ne strinjajo s predlagano mejo, da v 30 dneh začnejo sodni postopek ureditve.

 

Uvedba postopka evidentiranja urejene meje – začne se na zahtevo lastnika parcele, ki ima status stranke v postopku, izjemoma na zahtevo državnega organa, organa lokalne skupnosti in drugih subjektov.

 

Užitek je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati in uživati tujo nepremičnino tako, da se ohranja njena substanca.

V

Višina stavbe je razlika med nadmorsko višino najvišje in najnižje točke stavbe.

 

Vknjižba je zemljiškoknjižni vpis, s katerim se izkaže pridobitev/prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo.

 

Vpis etažne lastnine se izvrši tako, da se: 1) vpiše stavba v etažni lastnini in vsi njeni posamezni deli, 2) pri vsakem posameznem delu stavbe v etažni lastnini vpiše: (a) lastninska pravica kot njen osnovni pravni položaj v korist osebe kot imetnika in (b) delež solastnine na splošnih skupnih delih stavbe v etažni lastnini, 3) pri vsaki nepremičnini, ki je splošni skupni del stavbe v etažni lastnini, kot njen osnovni pravni položaj vpiše to pravno dejstvo, 4) pri vsaki nepremičnini, ki je posebni skupni del stavbe v etažni lastnini, kot njen osnovni pravni položaj vpiše: (a) to pravno dejstvo in (b) lastninska pravica v korist tistih posameznih delov v etažni lastnini, v etažno lastnino vsakokratnega etažnega lastnika na katerem je vključena.

 

Vpis hipoteke se izvrši tako, da se vpišejo podatki o terjatvi, zavarovani s hipoteko in sicer: 1) višina glavnice terjatve in valuta glavnice, 2) če se glavnica terjatve valorizira z valutno oz. drugo valorizacijsko klavzulo, se navede tudi ta podatek, 3) če od terjatve pred njeno zapadlostjo tečejo obresti, se navede tudi podatek o obrestni meri teh pogodbenih obresti in začetku teka teh obresti, 4) zapadlost glavnice terjatve: (a) če je zapadlost določena z rokom se vpiše podatek o zadnjem dnevu tega roka, (b) če se glavnica plačuje v več obrokih, se vpiše podatek o zadnjem dnevu roka zapadlosti zadnjega obroka, (c) če je zapadlost terjatve odvisna od odpoklica upnika, se vpiše ta podatek.

 

Vpis nepremičnine v zemljiško knjigo se izvrši za 1) zemljiško parcelo, 2) stavbo, zgrajeno na podlagi stavbne pravice, 3) etažno lastnino, 4) stavbno pravico.

 

Vpis lastninske pravice posamezne osebe kot osnovnega pravnega položaja nepremičnine se izvrši tako, da se poleg vrste pravice vpiše tudi idealni delež tega osnovnega pravnega položaja nepremičnine.

Vpis služnosti se izvrši s podrobnim opisom prostorskih meja služeče nepremičnine.

 

Vpis stavbne pravice se izvrši tako, da se: 1) vpiše stavbna pravica kot nova nepremičnina in pri njej podatki o osebi, ki je imetnik stavbne pravic, in 2) pri osnovnem pravnem položaju zemljiške parcele, na kateri se ustanovi stavbna pravica, vpiše stavbna pravica kot izvedena pravica in pri njej ID oznaka stavbne pravice kot nepremičnine; če je objekt zgrajen na podlagi stavbne pravice, se vpiše tako zgrajena stavba in pri njenem osnovnem pravnem položaju navede ID oznaka stavbne pravice kot nepremičnine, na podlagi katere je bila zgrajena.

 

Vpis urejene meje v zemljiški kataster se izvrši na podlagi dokončne odločbe GURS o evidentiranju urejene meje.

 

Vpis zemljiškega dolga se izvrši po pravilih za vpis maksimalne hipoteke, s tem, da se ne vpišejo podatki o imetniku (upravičencu).

Z

Zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb vložijo investitor gradnje, lastnik parcele – stavbe, imetnik stavbne pravice, uporabnik stavbe/dela stavbe ali upravnik stavbe (vlagatelj zahteve za vpis stavbe).

 

Zahtevo za spremembo podatkov katastra stavb mora vložiti lastnik stavbe/dela stavbe, imetnik stavbne pravice ali upravnik stavbe in sicer v 30 dneh po izvedenih spremembah.

 

Zaznamba je zemljiškoknjižni vpis, s katerim se izvrši vpis/izbris pravnih dejstev, za katera zakon določa, da se vpisujejo v zemljiško knjigo.

 

Zbirka podatkov je zadnji vpisani seznam podatkov iz zemljiškega katastra, katastra stavb in registra nepremičnin.

 

Zemljišče je zemljiška parcela, ki je evidentirana v zemljiškem katastru.

 

Zemljišče pod stavbo je navpična projekcija preseka stavbe z zemljiščem na ravnino, ki se v zemljiškem katastru evidentira s koordinatami v državnem koordinatnem sistemu, s površino zemljišča pod stavbo in z ID oznako stavbe; določi se v postopku, ki ga izvaja geodetsko podjetje in v zemljiškem katastru evidentira na podlagi elaborata.

 

Zemljiški kataster je register nepremičnin, državne meje in prostorskih enot.

 

Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi  podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami.

 

Zemljiškoknjižno dovolilo (ali intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje njen vpis v zemljiško knjigo.

 

Zemljiški dolg je pravica zahtevati poplačilo določenega denarnega zneska iz vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom.